¿Se puede escriturar sin cédula de habitabilidad?
Cuando una persona se dispone a comprar o alquilar una vivienda es normal que se pregunten si se puede escriturar sin cédula de habitabilidad. A través de este documento se confirma si la propiedad está apta para ser habitable. Sigue leyendo e infórmate si la necesitas y cómo puedes obtenerla.
¿Qué es la cédula de habitabilidad y para qué sirve?
La cédula de habitabilidad es un documento mediante el cual se certifica que una vivienda cumple con los requisitos mínimos para ser habitable.
Para obtener la cédula es necesario que un arquitecto, arquitecto técnico u otro profesional certificado haga una inspección al inmueble. De este modo, corrobora la habitabilidad de la vivienda.
Este documento es necesario para alquilar o poner una vivienda a tu nombre. También se requiere para obtener una hipoteca, darse de alta en los servicios básicos y para empadronarse en una región.
Importancia de la cédula de habitabilidad en la compraventa de inmuebles
Este documento es imprescindible en algunas regiones en procesos de compraventa de un inmueble residencial. Se convierte en la prueba que el comprador necesita para asegurarse de que la vivienda cumple con los requisitos de habitabilidad; por ejemplo, que el sistema eléctrico funciona, que la estructura está en buen estado, etc.
Además, la cédula de habitabilidad es un requisito obligatorio en algunas comunidades autónomas para la compraventa. De manera que realizar la transacción sin este documento constituye un problema legal.
Diferencias entre cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación
Otro documento con el que se prueba la habitabilidad de una vivienda es la licencia de primera ocupación. Este sustituye a la cédula en algunas comunidades. Sin embargo, no hay que confundir ambos, ya que no son lo mismo.
La diferencia principal entre estos documentos es que la licencia de primera ocupación acredita que una edificación nueva es habitable, según los requisitos de seguridad y salubridad. En cambio, la cédula de habitabilidad certifica que el inmueble de uso residencial, de nueva construcción o antiguo, es habitable.
Situaciones en las que no se requiere la cédula de habitabilidad
En primer lugar, hay que tener en cuenta que la cédula de habitabilidad no es obligatoria en todas las comunidades autónomas. Depende de las normas locales si es necesario o no tramitar este documento.
Por otra parte, en aquellas regiones donde se exige la cédula suele haber excepciones, las cuales veremos a continuación.
Excepciones por reformas o derribos
Por lo general, es posible escriturar sin cédula de habitabilidad si el inmueble se va a reformar o cuando se decide derribar la vivienda. Si este es el caso, se puede solicitar la exoneración de la cédula ante el ayuntamiento. Es probable que debas contratar un arquitecto que elabore el proyecto de reforma para presentarlo ante las autoridades.
Aparte del proyecto de reforma, se deben cumplir con otros requisitos, de acuerdo a la comunidad autónoma donde se haga el trámite. El ayuntamiento verificará que el inmueble cumple con las condiciones para recibir la exoneración e informará a los interesados.
Usos no residenciales que permiten escriturar sin cédula
Otra circunstancia en la que no se necesita la cédula de habitabilidad es si el inmueble no está destinado a uso residencial. Es decir, en aquellos casos en los que se utilizará como oficina, locales, almacenes, entre otros.
Comunidades autónomas donde es obligatoria la cédula de habitabilidad
Las legislaciones varían de una comunidad a otra; por lo tanto, cada una tiene la autonomía de exigir la cédula de habitabilidad. En los casos de Asturias, Canarias, Cataluña, La Rioja, Extremadura, Murcia, Cantabria, Murcia, Navarra y Baleares es obligatorio presentar este documento para escriturar una vivienda.
Comunidades autónomas donde no es obligatoria la cédula de habitabilidad
En cambio, si vas a escriturar una vivienda en la Comunidad de Madrid, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Andalucía, Galicia, Aragón y País Vasco, no es obligatoria la cédula de habitabilidad. Sin embargo, es probable que exijan otro documento que pruebe que la edificación está en condiciones de ser habitada.
Esta documentación puede ser la licencia de primera ocupación o el Informe de Evaluación de Edificios. Lo mejor es comprobar en el ayuntamiento qué tipo de documentación necesitas.
Consecuencias de escriturar sin cédula de habitabilidad
- Limitaciones legales y técnicas: si el propietario de una vivienda no tiene la cédula de habitabilidad, no puede escriturar la propiedad. Tampoco la puede poner en alquiler ni empadronarse en la comunidad. Además, hay casos en los que el documento es obligatorio para obtener una hipoteca.
- Imposibilidad de contratar servicios básicos: también es un requisito para darse de alta los servicios de luz, gas y agua.
- Posibles sanciones y penalizaciones: no poseer la cédula de habitabilidad puede dar lugar a sanciones económicas, que varían según la comunidad.
¿Cómo obtener la cédula de habitabilidad?
Si vives en Castilla-La Mancha no necesitas cédula de habitabilidad, pero puedes consultar con un arquitecto en Guadalajara para comprobar qué documento debes presentar para escriturar una propiedad.
En caso de que vivas en una comunidad en la que sí necesites este documento, debes solicitar la inspección de un técnico especializado. El arquitecto, arquitecto técnico o aparejador hará la inspección y determinará si la vivienda es habitable.
Si no hay ningún problema se puede expedir la cédula. De lo contrario, elaborará un informe indicando las mejoras que se deben hacer. Después de realizar las reformas necesarias, se hace una nueva inspección para obtener la cédula de habitabilidad.
Para conocer si se puede escriturar sin cédula de habitabilidad consulta en el ayuntamiento de tu municipalidad. Evita sanciones y mantén la documentación de tu propiedad al día.
Jorge Hita
Arquitecto Técnico. Gestión y dirección de proyecto y obra.
