¿Cómo tramitar un proyecto de cambio de uso?

¿Se puede usar un local como una vivienda o una vivienda como oficina? Si se siguen los requisitos legales para ello sí es posible. Aquí te presentamos cómo tramitar un proyecto de cambio de uso. Entérate en qué condiciones se puede hacer y cuál es el procedimiento a seguir.

¿Qué es un proyecto de cambio de uso?

El cambio de uso son las acciones que se realizan para modificar el uso que tiene una edificación existente o parte de ella. Aunque las alternativas son diversas, la más común es el cambio de local comercial a vivienda.

Otros pueden ser de vivienda a local o a oficina. Todo depende de las necesidades que tenga el propietario.

Pero para hacer estos cambios se debe cumplir con ciertas condiciones, no basta con querer hacerlas. Es necesario comprobar que no hay ninguna prohibición de cambio de uso, así como la legislación urbanística y la normativa de vivienda.

Una vez que se hagan estas comprobaciones se puede iniciar el proyecto de cambio de uso. Para ello necesitarás un arquitecto que te acompañe en la ejecución de reformas.

¿Es obligatorio informar el cambio de uso?

Este procedimiento se lleva a cabo con frecuencia y es necesario hacerlo para poder realizar las actividades que deseamos en la edificación.

Es decir, no podemos vivir en un lugar que esté registrado para uso industrial y comercial.

Así como tampoco se puede adaptar una residencia como oficina comercial, porque cada uno tiene requisitos diferentes. Por eso hay que notificar los cambios y esperar que se autorice el nuevo uso.

Si hay una inspección y queda en evidencia que a la edificación se le da un uso diferente, el propietario recibirá una multa y se le abrirá un expediente.

Los cambios de uso se hacen a través del ayuntamiento y cada municipio tiene sus propias condiciones.

Requisitos para el cambio de uso

Aunque el cambio de uso es bastante común, no significa que se pueda hacer en cualquier edificación. Por eso es importante comprobar que es posible llevarlo a cabo antes de comenzar con las obras.

En este caso hablaremos sobre el cambio de uso comercial a vivienda por ser el más frecuente. Aquí hay dos aspectos a considerar:

• Normas urbanísticas:

Lo primero es determinar si en el lugar en el que se encuentra la edificación se permite el uso residencial. Esto dependerá del Plan General del Municipio, en donde se encuentran los usos permitidos.

Si está permitido el uso residencial, se pasa a evaluar la densidad de viviendas. Es decir, la capacidad máxima de viviendas que se pueden construir en la parcela y si es posible construir una más.

• Normas de viviendas:

Después de evaluar la legislación urbanística hay que verificar que el lugar pueda cumplir con las normas de habitabilidad después de las obras.

Esto significa que cuente con las estancias mínimas para una residencia que son cocina, dormitorio, aseo y salón. También debe tener la altura mínima que establece el municipio, y necesita iluminación y ventilación natural. Asimismo, se debe evaluar la resistencia de la estructura.

Cuando la intervención se va a hacer en una propiedad horizontal hay que revisar los estatutos y el título de constitución para comprobar que no se prohíba el cambio de uso.

Si no hay prohibición se procede con la obra. Sin embargo, si los trabajos afectan las zonas comunes, estructura o cuotas de participación se necesitará autorización de la comunidad.

¿Cuántos metros tiene que tener un local para hacerlo vivienda?

Las habitaciones de una residencia deben cumplir con unas medidas mínimas para ser habitable. Cuando se hace el cambio de uso de vivienda hay que comprobar que la altura no debe ser inferior a 2,50 metros en áreas urbanas.

En cuanto a la cocina y el comedor, deben tener 5m2 y 10m2 cada uno. El salón, por su parte, debe tener 12m2; aquellos casos en los que el salón y el comedor están en una sola pieza deben ocupar mínimo 15m2.

La anchura de los pasillos debe ser de 0,90 metros o más.

Por otro lado, todas las habitaciones de la casa deben ser independientes. Es decir, no se puede usar una para tener acceso a otra. Por ejemplo, entrar al baño para acceder al dormitorio.

¿Cómo tramitar un proyecto de cambio de uso?

Para hacer el cambio de uso, primero hay que hacer un proyecto arquitectónico en el que se especifiquen las características del local y los cambios que se harán para convertirlo en vivienda.

Además, incluirá las comprobaciones que se han hecho en materia urbanística y de habitabilidad. Todo esto es necesario para verificar de antemano que se pueden hacer los cambios.

Este proyecto será necesario para solicitar luego la licencia de cambio de uso, que es el primer trámite que se hace ante el ayuntamiento.

Solicitud de la licencia

Para iniciar las obras hay que obtener antes la licencia de cambio de uso. El ayuntamiento se encargará de revisar el proyecto para asegurarse que cumple con las normas. De ser así, otorga la licencia y en ese punto ya se puede iniciar la intervención.

Después de que se realicen los trabajos, el ayuntamiento comprobará que se haya cumplido con lo que establece la licencia.

Escritura notarial y registro

El siguiente paso es acudir a la notaría para registrar la propiedad con su nuevo uso. Es posible que desde el mismo registro notifiquen al catastro para que cambien los datos correspondientes, pero también puede ir el mismo propietario.

A continuación se inscribe la propiedad ante el Registro para que conste como vivienda, o bajo el nuevo uso que se haya hecho.

De esta forma ya sabes cómo realizar un cambio de uso y legalizar las obras. Pero hay trámites que no puedes pasar por alto.

Otros trámites:

• Solicitar la licencia de ocupación por parte del ayuntamiento.
• Obtener la cédula de habitabilidad que indica que la vivienda tiene las condiciones para ser habitable.
• Tramitar el certificado de eficiencia energética.

Este proceso es el que se lleva a cabo en el caso de transformar un local a vivienda. Para otros tipos de cambios de uso el procedimiento es similar, pero tendrán algunos trámites más específicos. Los arquitectos o aparejadores Guadalajara pueden hacerse cargo de estos trámites.

Si tienes dudas sobre cómo tramitar un proyecto de cambio de uso, consulta con nuestros arquitectos. Contáctanos.

Jorge Hita

Arquitecto Técnico. Gestión y dirección de proyecto y obra.