¿Cuánto puede costar convertir un terreno en urbanizable?

Quienes estén pensando en comprar un terreno rural para utilizarlo para una propiedad urbana, ya sea como vivienda o espacio comercial, deben entender el proceso de conversión y estar seguros de que es un proyecto factible. Además, para poder planificar, es importante saber cuánto puede costar convertir un terreno en urbanizable. Si estás interesado en el tema, continúa leyendo, porque esta información te resultará muy útil.

¿Qué es un terreno urbanizable?

Un terreno urbanizable es aquella extensión de suelo que se clasifica aún como rural, pero que se espera que en el corto o mediano plazo sea urbanizado. Es decir, es un terreno que no cuenta con la infraestructura y los servicios de construcción de carácter urbano; sin embargo, se espera que se realicen las transformaciones y actualizaciones necesarias para convertirlo en un terreno urbanizado.

Existen dos tipos de terrenos urbanizables: los de suelo urbanizable sectorizado o programado, que pueden convertirse en urbano a corto o mediano plano, y los suelos urbanizable no sectorizados o sin programar, que pueden cambiar a urbanizados en el largo plazo.

Importancia de conocer los costes de conversión

Saber el precio de cambiar un terreno para hacerlo urbanizable permite comprender la magnitud del proyecto y, por lo tanto, también el presupuesto necesario para lograrlo. De esta forma se puede hacer una planificación financiera y saber si es viable o no. 

Factores que influyen en el precio de convertir un terreno en urbanizable

Ubicación geográfica del terreno

De acuerdo a la ubicación del terreno, transformarlo para que pase de ser rural a urbano puede ser más costoso. Hay que tomar en cuenta si el terreno está cerca de los centros urbanos o de las redes de servicios públicos, mientras más alejado esté, el precio suele incrementarse.

Tamaño y características del terreno

Si se trata de un terreno con una superficie amplia, el precio de convertirlo en un terreno urbanizado será mayor.  Además, dependiendo de la calidad del suelo, si existen arroyos o hay demasiada vegetación, son aspectos que pueden incrementar el precio.

Normativas urbanísticas locales

Las normas de la localidad donde se encuentra el terreno influyen en los requisitos de zonificación y en la gestión administrativa; así como en los pagos de las tasas e impuestos.

Infraestructuras necesarias

El acceso a los servicios públicos o la distancia a la que se encuentre tales como electricidad, agua, gas y alcantarillado, también tiene un impacto en el precio para urbanizar.

Estudios técnicos y medioambientales requeridos

Los estudios que sean necesarios para llevar a cabo el proyecto influyen directamente en el precio. Puede ser que el terreno requiera análisis de suelo o dimensionar el impacto ambiental, de modo que se pueda garantizar la factibilidad de convertir el terreno sin afectar el entorno.

Procedimiento para la recalificación de un terreno

Solicitud de cambio de uso del suelo

Luego de verificar las normativas legales y hacer los estudios necesarios, se debe proceder a elaborar un plan, por parte de un arquitecto o ingeniero. En este se detalla el proyecto para urbanizar el terreno y presentarlo al ayuntamiento para su respectivo análisis y aprobación.

Evaluación por parte de las autoridades competentes

Las autoridades competentes revisarán la propuesta, así como la documentación entregada para asegurarse de que se cumplan con todos los requisitos, y poder dar la aprobación.

Plazos y trámites administrativos involucrados

Los plazos y los trámites a realizar van a depender de la comunidad autónoma en donde se vaya a realizar la solicitud.

Costos asociados al proceso de urbanización

El precio estimado de convertir un terreno rural en urbano, por metro cuadrado puede oscilar entre 100 y 300 euros .  Este precio contempla varios aspectos, como lo que veremos a continuación.

Tasas y impuestos municipales

Se deben gestionar permisos y licencias, y pagar impuestos sobre las construcciones y sobre los bienes inmuebles. 

Honorarios de profesionales

Para llevar a cabo el proyecto se requiere de la participación de profesionales expertos y calificados en el área. Puedes consultar cuánto cuestan los servicios de profesionales de un arquitecto o de un ingeniero. Estos serán quienes se encarguen de la planificación, el diseño y la ejecución de la obra. También es conveniente contar con un abogado que conozca a profundidad las leyes urbanísticas, para garantizar que el trámite cumpla con todos los pasos y requisitos legales vigentes.

Costos de construcción de infraestructuras

Para que el terreno pueda ser urbano debe tener instalaciones básicas y una infraestructura que incluya alcantarillado, agua potable, electricidad, acceso vial, aceras, alumbrado público, entre otros.

Gastos en estudios de impacto ambiental y otros informes técnicos

Se requiere informes sobre el impacto ambiental, informes de viabilidad técnica y económica, y un proyecto urbanístico previo.

Consejos para minimizar los costos en la conversión de terrenos

Pensar en convertir un terreno para darle un uso urbano puede resultar una inversión elevada, en especial si el terreno es de gran tamaño o si requiere muchas acciones para transformarlo. Por lo tanto, tener en consideración estos sencillos consejos puede ayudar a reducir los gastos.

Importancia de una planificación adecuada

Informarse sobre las normativas vigentes y hacer los estudios previos necesarios es esencial para planificar el proyecto adaptándose lo más posible al estado actual del terreno.

Consultar con expertos en urbanismo

Un ingeniero o un arquitecto pueden realizar un diseño del proyecto maximizando las características y uso del terreno.

Considerar alternativas como la compra de terrenos ya urbanizables

Dependiendo de la ubicación y características del terreno, así como la inversión que se debe hacer para convertir el terreno en urbanizado, también se debe tomar en cuenta el costo de un terreno ya urbanizado y comparar cuál opción es más beneficiosa en cuanto a costes y tiempo de ejecución. 

Conclusión

Como hemos podido ver, un terreno urbanizable se encuentra en una transición entre ser rural y urbano, ya que requiere de ciertos trabajos para transformarlo y convertirlos en un suelo urbanizado o urbano. Para lograrlo hay que cumplir con varios requisitos y hacer algunos trámites, de allí la importancia de saber cuánto puede costar convertir un terreno en urbanizable y contemplar estos aspectos dentro del presupuesto.

Jorge Hita

Arquitecto Técnico. Gestión y dirección de proyecto y obra.