¿Puede un propietario demandar a la comunidad?
Si vives en una comunidad de vecinos, sabes que existen leyes y normas que regulan la convivencia. En muchas ocasiones puede surgir diferencias y conflictos entre los residentes y la comunidad que no se logran resolver de forma amistosa, y surge la duda si puede un propietario demandar a la comunidad. En este artículo te respondemos esa pregunta y explicamos qué hacer ante este tipo de situación.
¿Cuándo puede un propietario demandar a la comunidad de propietarios?
Incumplimiento de los estatutos de la comunidad
En cada comunidad hay estatutos o reglas internas que regulan el funcionamiento de la comunidad y que deben ser cumplidas tanto por los propietarios como por la junta. En caso de que estos últimos incumplan con la normativa interna, es posible realizar una demanda.
Decisiones de la junta de propietarios contrarias a la ley
En situaciones en las que un propietario considere que la junta de propietarios ha tomado decisiones que van en contra de lo establecido por las leyes, como por ejemplo la Ley de Propiedad Horizontal.
Daños y perjuicios causados por la comunidad
Si se considera que una decisión tomada por los miembros de la comunidad de propietarios, se ha hecho en favor de unos pocos y en perjuicio de la mayoría de los residentes.
También cuando una resolución de la comunidad de propietarios causa algún daño o perjuicio directo al propietario.
Incumplimiento de las obligaciones de la comunidad
Cuando la comunidad de propietarios no cumple con las obligaciones que han sido establecidas en los estatutos internos o que están expresadas en las leyes vigentes.
¿Cuáles son los motivos más comunes para demandar a la comunidad?
- Obras en zonas comunes sin autorización: La realización de trabajos como reformas, reparaciones o mejoras en áreas comunes que no estén reflejados en el reglamento de obras o para las cuales los propietarios no han dado autorización.
- Ruidos excesivos o molestias continuas: En la convivencia entre vecinos, el respeto hacia los demás residentes es esencial para un ambiente de armonía. Las molestias constantes causadas por ruidos o actividades que realizan otros miembros de la comunidad en horas inadecuadas y que perturben la tranquilidad, puede ser una razón para hacer una demanda a la comunidad, por el incumplimiento de las normas de convivencia.
- Problemas de mantenimiento en zonas comunes: Deficiencia o descuido en el mantenimiento de las zonas comunes, que esté afectando las instalaciones del edificio o de la comunidad de vecinos.
- Cuotas de comunidad desproporcionadas: Advertir que las cuotas que cobran los administradores de la comunidad de vecinos son desproporcionadas o perjudican de alguna forma a algunos o algún vecino. Esto puede ser, por ejemplo, porque se considera que no se corresponden con los servicios recibidos o porque no se han calculado de manera equitativa.
¿Cómo iniciar una demanda contra la comunidad de propietarios?
Requisitos previos a la demanda
Antes de realizar una demanda judicial, es importante dejar constancia de haber intentado solucionar el inconveniente de manera amistosa. Puede ser una reclamación tanto de forma oral como escrita.
Procedimiento judicial
Si no logró un acuerdo, llega el momento de presentar la demanda contra la comunidad ante el Ayuntamiento. Para ello, se requiere del asesoramiento de un abogado que se encargue de los trámites, que conozca el procedimiento legal a seguir y que se aporten todas las pruebas y documentación necesaria para continuar el caso.
Costas del proceso
Por lo general, le corresponde a quien pierde el proceso legal, hacerse cargo del pago de las costas procesales.
Si la comunidad de propietarios pierde, debe pagar los gastos, lo que recae en todos los miembros menos en el demandante. Sin embargo, si el propietario pierde la demanda, él sería quien deba asumir esos costes.
¿Qué aspectos legales debo tener en cuenta?
Ley de Propiedad Horizontal
Esta ley es la que rige todos los aspectos legales relacionados con la convivencia entre vecinos. Por lo cual cualquier acción, ya sea de forma amistosa o legal, debe estar enmarcada dentro de esta normativa.
Además, los abogados te ayudarán a tomar en cuenta la jurisprudencia más reciente sobre este tipo de casos.
Asesoramiento legal
Contar con un abogado especializado en la Ley de Propiedad Horizontal y temas relacionados con comunidades de vecinos, es esencial para llevar este proceso con éxito.
Alternativas a la vía judicial
Existen vías más rápidas y que implican costes menores, que pueden resultar efectivas para solucionar problemas entre propietarios y la comunidad.
Mediación
La mediación requiere de una tercera persona neutral, que puede ser el administrador de fincas, que cumpla el papel de facilitador en el diálogo entre las partes, para que encuentren una solución que sea beneficiosa para ambos.
Arbitraje
En el caso del arbitraje, se busca que un tercero imparcial actúe como juez privado, que sea intermediario entre las partes, pero que pueda emitir una decisión vinculante al final del proceso.
Aunque sepas que si puede un propietario demandar a la comunidad, recuerda que antes de tomar la decisión debes agotar los recursos amistosos e intentar llegar a acuerdos que sean beneficiosos para ambas partes, y sólo recurrir a la demanda en casos extremos en los que los esfuerzos anteriores no hayan resultado y quede la vía legal como única alternativa.
Jorge Hita
Arquitecto Técnico. Gestión y dirección de proyecto y obra.
